Dupa cum o buna parte dintre voi stiti deja, daca alegi sa cumperi o proprietate imobiliara pe societate, vei intra pe regimul de taxare inversa, adica nu iti va fi facturat TVA-ul. Acesta va fi facturat de catre societate doar cand vinde mai departe catre o persoana fizica sau societate neplatitoare de TVA.

Este intr-adevar un beneficiu imens din punctul de vedere al cash-flow-ului. Nu numai ca nu vei plati TVA-ul standard sau cel redus de 5% (valabil doar pentru persoane fizice) daca proprietatea s-ar incadra la TVA-ul redus, ci nu platesti nici un TVA la achizitie. Exista totusi o plata prin autocompensare, mecanism numit taxare inversa.

Sa vedem daca si din alte puncte de vedere este intr-adevar o solutie buna.

Conditiile pentru incadrarea la TVA-ul redus si scopul locuintei

In primul rand, ca sa te califici la taxare inversa, trebuie sa achizitionezi pe o societate platitoare de TVA. Daca veti cumpara pe o societate neplatitoare de TVA, vei fi obligat la plata TVA-ului standard de 19%.

Apoi, din punct de vedere al impozitului pe proprietate (property tax, cum se numeste in engleza), scopul folosirii este cel care dicteaza impozitul, scopul putand fi rezidential sau non-rezidential. Non-rezidential il vei mai gasi si sub denumirea de comercial.

Fiind vorba de o locuinta, indiferent cine o foloseste (proprietarul sau chiriasul), scopul de cele mai multe ori va fi rezidential. In acest caz te vei incadra pe impozitul de baza care poate fi intre 0.2 si 0.4% pe an. Avem un intreg video pe tema modului in care se impoziteaza proprietatile imobiliare.

De asemenea, tine cont ca esti obligat la evaluarea proprietatii in scop fiscal la fiecare 3 ani.

Care sunt scenariile de folosire a locuintei cumparate?

Orice cheltuiala pe care o faci si e deductibila este in scopul desfasurarii activitatii economice: inchiriere, revanzare, beneficiu salarial sau sediu. Prin urmare, orice proprietate pe care o vei cumpara va trebui sa se incadreze la unul dintre aceste scopuri.

Daca alegi sa o inchiriezi vei fi obligat sa inchiriezi cu TVA. Altfel, daca vei inchiria cu scutire de TVA, atunci autoritatile fiscale iti vor imputa TVA-ul dedus la valoarea de achizitie, ajustat cu 1/20 pentru fiecare an de utilizare a proprietatii in scopuri netaxabile (adica cat timp ai avut proprietatea inchiriata cu scutire de TVA).

Daca o cumperi pentru revanzare si proprietatea sta goala pana la momentul revanzarii, costurile cu utilitatile si intretinerea sunt tratate drept „cheltuieli” de stocare. Acest fapt ce inseamna o crestere a valorii de achizitie a bunului imobil la fel ca si taxele notariale sau alte amenajari care se mai fac in vederea revanzarii. Iata un alt beneficiu notabil.

Daca proprietatea va fi ocupata de un angajat al companiei, atunci aceasta va fi considerata beneficiu salarial si va fi taxata in acord cu un beneficiu salarial (taxele salariale in vigoare pe o chirie medie). Proprietatea mai poate fi utilizata ca locuinta de serviciu si, in fuctie de suprafetele pravazute in lege, se poate inchiria cu TVA prin optiune la pret de piata. In acest ultim caz, in mod evident, tratamentul ca beneficiu salarial nu isi mai are locul.

Tine cont ca amortizarea se face pe o perioada intre 40-60 de ani, deci in cazul impozitului pe profit, beneficiul deducerii se fractioneaza pe aceasta perioada.

In concluzie, cumpararea unei locuinte pe firma este o solutie care iti relaxeaza cash-flowul, dar numai daca respecti normele fiscale și declari adevăratul scop al folosirii acesteia.

Acest articol a fost realizat impreuna cu partenerii nostri de la Firma de Conta, carora le multumim pentru toate detaliile de finețe.